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白云區(qū)某花園小區(qū)二期負(fù)一層由A公司于1999年負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃設(shè)計(jì)為防空地下室人防工程，2001年該人防工程竣工，廣州市人民防空辦公室于2003年驗(yàn)收合格。上述人防工程平時(shí)用途為車庫(kù)。大部分車位已由開發(fā)商A公司售出并轉(zhuǎn)移登記至業(yè)主名下，剩余26個(gè)車位仍初始登記在A公司名下。A公司將人防車庫(kù)委托給S物業(yè)公司統(tǒng)一管理，并對(duì)26個(gè)車位收取租金。

2019年，小區(qū)業(yè)委會(huì)向廣州市白云區(qū)人民法院提起訴訟，要求開發(fā)商A公司、S物業(yè)公司向其交還未售出的26個(gè)人防工程車庫(kù)（以下簡(jiǎn)稱訟爭(zhēng)車位）的管理及收益權(quán)。理由是：雖然人防工程所有權(quán)歸國(guó)家所有，收益權(quán)歸投資人即開發(fā)商A公司，但A公司已將小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)售予業(yè)主，即A公司已通過(guò)收取售房款的方式獲得投資回報(bào)，故該人防工程的投資人應(yīng)由A公司轉(zhuǎn)為全體業(yè)主，相應(yīng)的使用權(quán)及收益權(quán)亦應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給小區(qū)二期全體業(yè)主，由業(yè)委會(huì)對(duì)人防工程車庫(kù)進(jìn)行管理及收益。

A公司答辯不同意業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為涉案車庫(kù)由其投資建造，其有權(quán)決定將車庫(kù)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)交給S物業(yè)公司，并享有訟爭(zhēng)車位的租金收益權(quán)。

S物業(yè)公司也表示不同意業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

訴訟中，法院另查明，A公司與小區(qū)業(yè)主當(dāng)年簽訂的格式商品房買賣合同第3頁(yè)中約定，“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)”。

根據(jù)廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所于2003年6月作出的涉案小區(qū)的《房屋面積測(cè)量成果報(bào)告書》記載，涉案小區(qū)的共有建筑為梯間走廊、梯間大堂、地下室入口、電梯機(jī)房、水池變電配電、商場(chǎng)配電、住宅公設(shè)、消防監(jiān)控等，以上共有建筑面積均參加了分?jǐn)偂５姘杠噹?kù)的建筑面積未參加該小區(qū)共有建筑面積分?jǐn)偂?/p>

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

涉案車庫(kù)的使用權(quán)、管理權(quán)、收益權(quán)歸屬問(wèn)題。

法院判決

廣州市白云區(qū)人民法院一審判決認(rèn)為，小區(qū)業(yè)委會(huì)主張收回人防車庫(kù)管理權(quán)缺乏事實(shí)、法律依據(jù)，駁回業(yè)委會(huì)的全部訴訟請(qǐng)求。
宣判后，小區(qū)業(yè)委會(huì)不服判決提出上訴。

2020年，廣州市中級(jí)人民法院作出二審判決，駁回上訴，維持原判。

裁判理由

人防車位屬國(guó)家所有，但使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)屬于投資人。

首先，《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條第二款規(guī)定：國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。開發(fā)商A公司作為涉案車庫(kù)的投資者，且訟爭(zhēng)車位仍初始登記在其名下，故對(duì)訟爭(zhēng)車位，A公司享有使用、管理、收益的權(quán)利。

其次，根據(jù)相關(guān)部門出具的《房屋面積測(cè)量成果報(bào)告書》，涉案車庫(kù)的建筑面積亦未作為涉案小區(qū)共有建筑面積分?jǐn)偂?/p>

再者，從建設(shè)單位與小區(qū)業(yè)主之間訂立的商品房買賣合同來(lái)看，雙方?jīng)]有就轉(zhuǎn)讓涉案車庫(kù)權(quán)利進(jìn)行約定，即小區(qū)業(yè)主支付的購(gòu)房款只是對(duì)應(yīng)自有房屋及共有分?jǐn)偨ㄖ窗ㄉ姘杠噹?kù)。

綜上，該業(yè)委會(huì)主張收回訴爭(zhēng)車位管理及收益權(quán)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

法官說(shuō)法

由于人防車位在租賃、交易、產(chǎn)權(quán)登記等方面均有一定限制性規(guī)定，故消費(fèi)者應(yīng)了解小區(qū)人防車位的租售政策，必要時(shí)應(yīng)咨詢當(dāng)?shù)厝朔阑虿粍?dòng)產(chǎn)交易部門確認(rèn)車位權(quán)屬，避免遭受不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

利用小區(qū)人防空間為小區(qū)業(yè)主設(shè)置停車位，有利于緩解“停車難”問(wèn)題。但因法律規(guī)定的不明確，以及小區(qū)業(yè)主權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，導(dǎo)致近年來(lái)關(guān)于人防車位的所有權(quán)、收益權(quán)的爭(zhēng)論不斷。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百五十四條（《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第五十二條）規(guī)定，國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。人防車位用于國(guó)防目的，應(yīng)屬國(guó)家所有。

《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條第二款規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。該法第二十六條規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)平時(shí)利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)。平時(shí)利用人民防空工程，不得影響其防空效能。由此可見，人防車位的使用、管理及收益權(quán)的歸屬，應(yīng)遵循“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則。具體應(yīng)以“建設(shè)成本是否已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設(shè)成本”、“面積分?jǐn)傆袩o(wú)實(shí)際攤?cè)胄^(qū)業(yè)主的分?jǐn)偯娣e”為界定標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)踐中，人防車位一般不會(huì)被計(jì)入公用建筑面積，其建筑成本由開發(fā)商承擔(dān)，那么根據(jù)“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，開發(fā)商可以保留該車位的管理及收益權(quán)。由此，如果人防車位建筑成本最終計(jì)入房?jī)r(jià)且面積亦由業(yè)主分?jǐn)偅瑒t其收益權(quán)就應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主。

由于人防車位在租賃、交易、產(chǎn)權(quán)登記等方面均有一定限制性規(guī)定，故消費(fèi)者應(yīng)了解小區(qū)人防車位的租售政策，必要時(shí)應(yīng)咨詢當(dāng)?shù)厝朔阑虿粍?dòng)產(chǎn)交易部門確認(rèn)車位權(quán)屬，避免遭受不必要的經(jīng)濟(jì)損失。